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文／莊孟翰

莊孟翰

淡江大學產業經濟系副教授

德明財經科技大學客座教授

中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長

Q：今年自三二九檔期以來，紛紛傳出房市落底的訊息，但這股聲音和真實現況似乎有些落差，當然，在這波房價震盪起伏過程，建商及銀行皆希望有好的兆頭出現，「何時落底？」這個大家愛問的問題，市場似乎也逐漸呈現一個較為明確的答案。

今年以來，不少人臆測年底房市會落底，加上財政部及各大房仲業者皆以業績略有提高，而研判有谷底翻升跡象，惟各方訊息紛雜，依照買賣雙方市場觀點的差異，各家自有定見，惟要據此精確觀察到轉折點並非易事。不過，也有不少消費者期盼景氣能加速落底，以便挾買方優勢儘早達成購屋美夢。究竟在現今景氣撲朔迷離氛圍下，應該如何觀察當前大家最關心的各大重要議題？請教莊教授的看法。

Ａ：雖然三年來房價跌各家銀行信貸比較幅普遍高達二至三成，惟市場景氣仍未落底，以下謹就景氣變化過程，大家所最關心的購屋重要議題分別彙整觀察重點，以供參考。

(1)購屋時機觀察重點：

●景氣落底了沒？

●來客量增加，交易量是否跟著提高？

●各大房仲業紛紛發表利多趨勢，未來還會有哪些利多或利空因素？

事實上，現階段是否為良好購屋時機，不僅是購屋者，包括政府機關都相當關注，因為不動產產值占經濟比重一向都很高，是支撐景氣的一大指標型產業，景氣好時連帶金融與其他關聯性產業也都同時獲益，否則一旦建築產業出現流動性風險，金融業也很容易陷入系統性風險。

這一波房市景氣在2014年的持有稅、2015年的房地合一稅摜壓下，景氣急轉直下，如今，連財政部及各大房仲業者皆以業績略有提高，而釋出谷底翻升跡象訊息，因此，對於購債務管理人屋時機的研判，最後仍應以內政部統計處所公布的買賣移轉棟數為依據，較不會因受到其他利多或利空因素的干擾而失去準確性。

(2)空屋、餘屋數量觀察重點：

●先了解空屋、餘屋定義

●空屋、餘屋數量逐年增加或減少？

對於政府定期公布，依家庭用電度數推估的低度使用住宅，以及建案申請使用執照完成所有權第一次登記後未出售，而仍保留在建商名下的五年內新建餘屋數量，大家很容易與「空屋」二字直接畫上等號，其實前兩者較適合做為觀察長期趨勢指標，至於政府公布的空屋數據應該是2010年配合聯合國人口普查的抽樣調查結果，當時大家銀行個人信貸利率是多少也都曾對那麼龐大的空屋數量提出質疑，更何況地區性差異。

因此，最好還是依據自己所設定區域，每月儘量多看幾個建案，並且勤做筆記，再利用晚上時間實地勘察是否具備「萬家燈火」的氣氛與條件，再據以作為實際空屋與房價之關聯性分析。

(3)建商信譽觀察重點：

●是否為上市櫃公司？

●建商業績與口碑如何？

●是否曾發生購屋糾紛那家銀行信貸利率最低？

通常信譽較好的建商，除施工品質之外，也能確保如期完工，值得一提的是，最近遠雄建案一再強調「防水五年、地壁磚五年、結構十五年」之保證期限，倘若是債務整合全台服務「一案公司」，即使再多的保證也不一定可以兌現承諾，例如九二一大地震時有些一案公司早已落跑。

另值得一提的是，規模190戶的「太子吉第」是九二一震災後由原興建公司太子建設原地重建的第一個社區，2004年4月17日，建案順利完工落成，有些地震後已經在外購屋而沒有參與重建的住戶，這時也回頭購買該建案的未售餘屋。

此外，同樣是九二一受災戶，由國泰建設興建位於台北市木柵景美溪畔的「攬翠天廈」，經鑑定雖結構震損施工並無不當，國泰建設仍以原價買回而普獲社會好評。另今年九月，新竹竹北地區就發生建案因欠債遭銀行拍賣而導致購屋者求訴無門之憾事。由此可見選擇信譽良好公司的重要性，此外，最好能以有履約保證的建案為優先選擇。

(4)預售屋、新成屋、中古屋孰優？觀察重點：

●預售屋是否存在景氣風險？

●新成屋是否具備物美民間信貸金主配合價廉優勢？

●中古屋是否屋況老舊？管理維護欠佳？

當前買房主要有三個選擇，包含預售屋、新成屋及中古屋，而購屋前應格外留意的是，預售屋是否可能面臨景氣風險？另外，也有人會問同樣的新成屋及中古屋孰優孰劣？這就得以「區位」來做為考量因素，通常市區新成屋價格較同樣地段的中古屋貴，因此，預算不高者可以中古屋作為考量。但若以郊區來看，新成屋與中古屋的價差不大，又因新成屋的管理較為完善，也較沒有違建問題，因此郊區應以新成屋作為優先選擇。

此外，現階段新成屋除讓利之外，大都會提供裝潢或家電等「贈品」，購屋時應一併列入考量。另外，《住展信貸條件雜誌》最近公布北台灣三都零預售屋建案的十大重劃區，其形成原因與未來房價發展趨勢，頗值得深入探討。

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